Una comunidad de propietarios contrató con una empresa el mantenimiento de sus ascensores. El contrato incluía una cláusula por la que, si la comunidad rompía el contrato antes de que terminara el plazo (sin que la empresa hubiera incumplido nada), debía pagar a la empresa la mitad de lo que quedara por pagar hasta el final.
Al perder la confianza en la empresa, la comunidad decidió terminar el contrato anticipadamente. La empresa reclamó entonces el pago según lo pactado, es decir, el 50% de las cuotas que habrían correspondido hasta el final del contrato, argumentando que la cláusula penal debía aplicarse.
En el primer juicio, el juzgado desestimó la demanda de la empresa y declaró nula la cláusula por considerarla abusiva, ya que imponía una penalización muy alta sin que la empresa demostrase que había sufrido realmente un daño por esa cantidad.
Sin embargo, la Audiencia Provincial dio la razón a la empresa y consideró válida la cláusula, apoyándose en la libertad que tienen las partes para pactar lo que deseen y visto que la duración del contrato (dos años) tampoco era excesiva.
No conforme, la comunidad recurrió ante el Tribunal Supremo (TS), que ha dado un giro a la decisión. Recuerda que, aunque el contrato dure un tiempo razonable y las penalizaciones pactadas no sean automáticamente abusivas, es necesario comprobar siempre que la cantidad exigida realmente se corresponda con un daño causado. En este caso, la indemnización del 50% de las cuotas pendientes se ha fijado sin demostrar que ese porcentaje compense un perjuicio real; por tanto, se considera excesiva, actuando más como amenaza que como compensación razonable.
Por todo ello, el TS estima el recurso de la comunidad, declara la cláusula penal abusiva y nula, y concluye que no se puede exigir ese pago tan elevado sin acreditar un daño efectivo.
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