El BOE de 21 de marzo de 2026 publica el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, con el objetivo de reforzar la estabilidad de los arrendamientos de vivienda habitual mediante una prórroga extraordinaria de contratos y una limitación temporal de la actualización anual de la renta.
Entrada en vigor
La norma entró en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE (22 de marzo de 2026).
Principales novedades
Prórroga extraordinaria de hasta dos años. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que estén vigentes en la fecha de entrada en vigor del real decreto-ley y cuyo periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2027, la persona arrendataria podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.
Durante esa prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que exista acuerdo entre las partes con otros términos o condiciones, se haya suscrito un nuevo contrato, o el arrendador haya comunicado en plazo la necesidad de ocupar la vivienda en los términos del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Incompatibilidad con otra prórroga legal. La prórroga extraordinaria regulada por el real decreto-ley es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley 29/1994, que se aplicará con carácter preferente cuando proceda.
Renovación o nuevo contrato con renta inferior. La medida no se aplicará cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato o la firma de uno nuevo con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.
Límite extraordinario a la actualización anual de la renta. Para los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley 29/1994 cuya renta deba actualizarse entre la entrada en vigor del real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, la persona arrendataria podrá negociar con el arrendador el incremento aplicable, con sujeción a las siguientes condiciones:
- Si el arrendador es gran tenedor en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, la variación anual de la renta no podrá exceder del 2 %, exista o no nuevo pacto entre las partes.
- Si el arrendador no es gran tenedor, el incremento será el que resulte del nuevo pacto y, en ausencia de acuerdo, tampoco podrá superar el 2 %.
Base normativa y alcance
La disposición final primera indica que el real decreto-ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil.
Según su exposición de motivos, la norma se aprueba como respuesta urgente al impacto económico y social derivado de la Guerra de Irán, especialmente por su posible efecto sobre los precios de la energía, la inflación y el coste del alquiler.
